🏠 내돈은 내가 지킨다!! 임대차 계약 절차 및 사기 사례 총정리

임대차 계약(전·월세 계약)은 부동산 거래에서 가장 빈번하게 발생하는 계약 유형 중 하나이며,
잘못된 계약 진행 또는 사기 피해 시 전세 보증금을 잃거나, 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 큽니다.

본 글에서는 전·월세 계약 절차, 필수 확인 서류, 주의해야 할 사기 유형 및 예방법을 정리합니다.

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1. 임대차 계약 절차 (전·월세 계약 체결 단계별 진행 방법)

📌 전·월세 계약은 단순한 계약이 아니라 법적 효력을 가지므로, 진행 절차를 철저히 확인해야 합니다.

✅ (1) 임대차 계약 전 사전 조사 (집주인 & 부동산 등기 확인 필수)

✔ 등기부등본 확인:

• 집주인이 실제 소유자인지 확인 (위조된 신분증 사용 사기 주의)
• 근저당 설정, 가압류, 경매 진행 여부 체크 (전세보증금 반환 위험 방지)

✔ 전세가율(전세가 대비 매매가 비율) 체크:

• 전세가율 80% 이상이면 전세 사기 가능성 높음 (매매가 하락 시 보증금 반환 어려움)

✔ 공인중개사 확인:

• 반드시 국가공인 중개사 사무소에서 계약 진행 (무등록 중개업자 거래 주의)
• 중개사 등록번호 및 소속 공인중개사 확인

📌 필수 서류:
✅ 등기부등본 (최근 1개월 내 발급본 확인)
✅ 건축물대장 (위반건축물 여부 확인)
✅ 토지대장 (토지 소유 상태 확인, 필수는 아니지만 안전장치)

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✅ (2) 계약서 작성 및 필수 확인 사항

✔ 계약서 주요 항목 기재:

• 임대인·임차인 정보 (이름, 주민등록번호, 연락처)
• 임대차 기간 (통상 1년 또는 2년)
• 보증금 및 월세, 관리비 포함 여부
• 계약 해지 및 위약금 조항 명확히 기재

✔ 확정일자 & 전입신고 필수 (전세보증금 보호를 위해)

• 확정일자 없이 전입신고만 하면 ‘우선변제권’이 적용되지 않을 가능성 있음
• 계약 후 즉시 주민센터에서 확정일자 날인 필수

✔ 보증금 반환 조항 확인:

• 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 대비하여 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
• 계약 해지 후 보증금 반환 기간을 명확히 명시

📌 필수 서류:
✅ 임대차 계약서 (공인중개사 날인 및 원본 보관 필수)
✅ 확정일자 부여된 계약서 사본 (우선변제권 확보용)
✅ 임대인의 신분증 및 등기부등본 (소유주 일치 여부 확인)

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✅ (3) 입주 전 & 이후 확인할 사항

✔ 잔금 지급 전 집 상태 최종 점검 (하자 및 시설물 체크)
✔ 임대차 신고제 (전·월세 신고 필수, 미신고 시 과태료 100만 원 부과 가능)
✔ 관리비 및 공과금 정산 확인 (이전 임차인의 미납 여부 체크 필수)

📌 입주 후 필수 조치:
✅ 전입신고 (등기부등본상 주소와 일치하는지 확인)
✅ 전기·가스·수도 계량기 확인 후 개별 명의 변경
✅ 임대인의 동의 없이 계약서 내용 변경 불가 (예: 반려동물 키우기, 세입자 변경 등)

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2. 임대차 계약 관련 주요 사기 사례 및 예방법

📌 부동산 사기는 ‘진짜처럼 보이게 하는 기술’이 핵심이므로, 계약 전 철저한 검증이 필요합니다.

🚨 사례 1: 위조된 집주인 신분증을 이용한 ‘소유주 사칭’ 사기

✔ 사기 방식:

• 사기꾼이 위조된 신분증을 사용하여 임대인인 척 계약 체결
• 계약금 및 보증금 수령 후 잠적

✔ 예방법:
✅ 등기부등본상의 집주인 연락처와 계약 상대방 전화번호 대조
✅ 실제 집주인이 맞는지 공인중개사를 통해 추가 검증

📌 실제 피해 사례:

• 서울 강남구에서 위조 신분증을 사용한 전세 사기로 피해자 10명 발생 (2023년 9월)
• 보증금 20억 원 이상 사기 피해 발생, 경찰 조사 중

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🚨 사례 2: 신탁 부동산 전세 사기 (집주인이 아닌 ‘위탁자’와 계약 유도)

✔ 사기 방식:

• 부동산이 신탁회사에 등기된 상태인데, 집주인이 동의 없이 세입자와 계약
• 보증금 지급 후, 신탁회사 측에서 임차권을 인정하지 않아 보증금 반환 불가

✔ 예방법:
✅ 등기부등본에 ‘신탁 등기’ 여부 확인 (신탁부동산은 임대차 계약 시 신탁회사 동의 필요)
✅ 신탁사(한국자산신탁, 대한토지신탁 등) 공식 홈페이지에서 확인

📌 실제 피해 사례:

• 인천 미추홀구에서 신탁부동산 전세 사기로 세입자 20명 피해 발생 (2023년 8월)

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🚨 사례 3: ‘깡통 전세’ 사기 (전세가율 80% 이상 지역 주의)

✔ 사기 방식:

• 매매가보다 전세가가 높은 경우, 임대인이 대출금 상환을 못 하면 경매로 넘어가 보증금 회수 불가

✔ 예방법:
✅ 전세가율 70% 이하 지역 선택 (전세보증금 반환 리스크 최소화)
✅ 전세보증보험 가입 필수 (HUG 주택도시보증공사 보증 확인 가능)

📌 실제 피해 사례:

• 경기 안산·인천 부평 등 전세가율 높은 지역에서 깡통 전세 사기로 피해자 300명 발생 (2023년 7월)

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📌 결론: 임대차 계약 전 반드시 법적 보호 장치 활용 필수!

✅ 계약 전 등기부등본, 임대인 신분 확인 필수! (소유주 사칭 사기 예방)
✅ 전세보증보험 가입 & 확정일자 등록 필수! (보증금 반환 리스크 최소화)
✅ 전세가율 70% 이하 지역 & 깡통 전세 위험 지역 투자 주의
✅ 공인중개사 검증된 부동산에서만 계약 진행 (무등록 중개업자 거래 금지)

📌 부동산 계약 전 최신 법률 개정 및 사기 유형을 확인하여 안전한 거래를 진행하세요! 😊